【理財周刊記者顏瓊真報導】央行17日召開第三季理監事會議宣布，利率維持不變，不過調整兩項選擇性信用管制措施，包括自然人第2戶購屋貸款最高成數由6成調升至7成，以及刪除購地貸款「切結於一定期間內動工興建」規定。央行的放寬，讓換屋族及建商都有喘息機會。
住商：換屋族喘口氣！央行放寬二屋限貸至七成
住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨認為，本次央行針對換屋族放寬成數與刪除建商開發時程，看得出一方面希望增加流動性，二方面卻又不希望供給大幅增加造成系統性風險的用心。
針對央行進一步調升第二戶貸款至七成，大家房屋企劃研究室公關襄理賴志昶分析，央行3月才將第2戶房貸成數由5成提高至6成，如今僅隔半年再放寬至7成，顯示在房市買氣持續探底後，央行政策態度已轉變，尤其過去二戶限貸，最為人詬病是打到換屋族群或是長輩幫子女購屋族群，如今針對實際自住與換屋需求進行實質鬆綁，有望讓此類客群資金調度彈性大幅調升，進而衝高部分區域換屋型物件買氣。
另外，央行此次同步刪除購地貸款限期動工切結規定，賴志昶研判，過去為避免開發商透過銀行資金囤地、養地，而有限制期限開工之規定，不過近年市場環境趨冷，加上建商推案可能面臨建照申請、缺工、營建成本高漲等問題，若仍強硬規定限期開工，可能迫使業者倉促推案，因此此次政策微調，是經過近年銀行貸款控管後，相關風險已有能力回歸金融機構自行監管，因此央行向供給端釋出善意，對低迷已久的新案市場而言，可謂注入一泉活水。
徐佳馨補充，面對FED升息一碼，台灣央行並未反應，但FED叫板升息，央行第四季恐難堅持，加諸目前房貸市場早已反應房貸成本，利率普遍偏高，早已影響流動性。長期來說，本次不升息受惠於經濟表現，長線而言有利於優質不動產表現，市場K型分化也會更明顯。
高力國際：央行利率連凍、房市管制釋善意
高力國際不動產業主代表服務部董事黃舒衛表示，這次政策調整反映房市風險結構正在改變。房市現在最大的壓力，已從價格漲跌轉向交屋、去化與建商現金流、財務風險。
黃舒衛指出，近年新屋供給量從疫情期間約12萬棟，逐步增加至接近18萬棟，大量新屋陸續進入交屋期。建築投資週期與房市景氣週期存在時間差，當供給高峰撞上信用管制，建商現金流便成為市場關鍵變數。尤其2020年啟動信用管制後，又歷經全球降息、量化寬鬆及AI產業擴張，住宅需求與供給版圖重新洗牌。
黃舒衛認為，放寬第二屋貸款成數，有助疏通自住市場的交屋出口，同時解除購地貸款的動工期限，主要考量購地蓋款成數仍低，且投資環境、法規趨嚴，建商囤地成本過高，信用資源仍受到明確約束，適度微調可增加流通性，避免誤殺。
房市價格方面，黃舒衛認為從去年開始，無論是新青安排除在銀行法72-2條，或延長換屋協處，乃至將不動產貸款集中度管制交由各銀行自主管理，都顯示央行在衡量各項指標、授信品質後，逐漸放鬆信用資源的投放，預期交易量可望逐步回穩，但價格仍在激烈分化、重新定錨。量能修復可能快於價格反彈，總價負擔、首購需求與產品去化速度，將重新成為建商定價的三把尺。建商面對的核心課題仍是餘屋去化與降低槓桿，政策提供的是流動性窗口，市場最終仍須靠價格讓利完成出清。
黃舒衛總結，央行此次「利率連凍、管制微調」，替房市爭取軟著陸窗口。後續市場將呈現交易量逐步修復、價格持續分化的格局；住宅市場的關鍵是交屋與去化，商用市場的關鍵則是收益率與現金流。不動產下一階段的價格發現，將從資金成本延伸到資產品質。
中信房屋：利率連10凍、信用管制鬆綁 Q4房市有望回溫
中信房屋研展室副理莊思敏表示，央行此次採取「利率按兵不動、信用管制微幅鬆綁」的政策組合，在兼顧經濟與金融穩定的同時，也釋出支持自住需求的訊號，有助於提振市場信心，為第四季房市氛圍帶來正向支撐。
針對利率「連10凍」，莊思敏指出，全球原油價格飆漲，再度點燃通膨威脅，美國聯準會（Fed）亦於今日宣布升息一碼，給全球利率與資金環境增添更多不確定性。在此情況下，央行並未跟進升息，主要是考量國內通膨尚屬可控，加上今年經濟成長表現優於預期，若貿然收緊貨幣環境，恐增加企業融資成本，對部分傳統產業及內需市場形成額外壓力。不過，在美國升息之後，台美利差、匯率走勢及通膨發展，仍需密切關注。
至於信用管制，莊思敏表示，隨著不動產貸款集中度及不動產放款比率逐步下降，選擇性信用管制已達到一定的降溫效果。此時將自然人第2戶購屋貸款最高成數上限由6成調升為7成，雖然幅度僅增加1成，但足以體現央行對自住客群釋出的善意，對於原先因自備款或資金條件而暫緩購屋的民眾而言，貸款條件放寬後，可能會重新評估購屋計劃，進而帶動部分潛在需求的釋出。另一方面，央行同步刪除購地貸款「切結於一定期間內動工興建」之規定，未來回歸由銀行依授信實務及個案條件審慎辦理，亦可增加建商在土地開發、工程安排及資金調度上的彈性，緩解建商的資金壓力。
展望後市，莊思敏表示，第四季本身就是傳統房市旺季，在信用管制微幅鬆綁下，結合通膨預期與股市熱絡帶來的財富效應，市場交易量能有望較第三季回升。經過這一波房市盤整，買方心態已由過去的盲目追價轉向理性選擇，買方會更加重視價格與物件條件。因此，預期第四季房市將呈現「溫和回溫」的格局，首購與自住需求仍是市場主力。